Die neue Grundsteuer in Bayern

In Bayern müssen rund 6,5 Millionen Grundstücke steuerlich neu bewertet werden, um die Berechnungsgrundlagen für die neue Grundsteuer zu ermitteln. In ganz Deutschland sind es sogar rund 35 Millionen Grundstücke – ein Jahrhundertprojekt. Der bayerische Fiskus erwartet die Angaben im Zeitraum vom 1. Juli bis 31. Oktober 2022. Eigentümer von Grund und Immobilien in Bayern sollten sich deshalb zeitnah mit der Grundsteuererklärung beschäftigen.

Teilweise. Am 30. März 2022 hat das Bayerische Landesamt für Steuern durch eine öffentliche Bekanntmachung auf die Abgabe der Grundsteuererklärung für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 hingewiesen. Seit April 2022 verschicken die bayerischen Finanzämter zusätzlich persönliche Informationsschreiben zur Abgabe der neuen Grundsteuer an Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer. Im Schreiben werden Daten zum Grundstück genannt, die für die Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte wichtig sind. Im Schreiben wird auch das Aktenzeichen (= Steuernummer) genannt, ohne das eine Übermittlung der Steuererklärung an die Finanzämter nicht möglich ist.

Praxistipp für Grundstückseigentümer, die kein Informationsschreiben erhalten: Das neue Aktenzeichen (Steuernummer) für die Grundsteuer entspricht dem bisherigen Einheitswert-Aktenzeichen. Das Aktenzeichen findet sich auf den bisherigen Bescheiden, also dem Einheitswertbescheid und dem Grundsteuerbescheid. Im Lastschriftverfahren zur Grundsteuer ist das Aktenzeichen beziehungsweise die Steuernummer auf dem Kontoauszug genannt.

Für die Berechnung der Wohnfläche wird die Wohnflächenverordnung zugrunde gelegt. Die Grundflächen von sogenannten Zubehörräumen (zum Beispiel Keller- und Abstellräume, Waschküchen und Trockenräume, Bodenräume und Heizungsräume) gehören nicht zur Wohnfläche. Das heißt, sie werden bei der Grundsteuerberechnung nicht berücksichtigt.

Praxistipp: Die Wohnfläche ist aus den Bauunterlagen, dem Mietvertrag oder der Nebenkostenabrechnung ersichtlich. Bei Eigentumswohnungen ist die Wohnfläche regelmäßig in der Wohngeldabrechnung ausgewiesen. Die Finanzämter akzeptieren auch, wenn die Wohnfläche selbst händisch ausmessen wird. Die allgemeine Ermäßigung der Grundsteuermesszahl für Wohnflächen von 100 Prozent auf 70 Prozent wird vom Finanzamt automatisch vorgenommen.

Wird das Gebäude nicht zu Wohnzwecken genutzt, sondern zum Beispiel als Büro, ist in der Grundsteuererklärung die Nutzfläche anzugeben. Die Nutzfläche kann nach jedem geeigneten Verfahren, zum Beispiel nach der DIN 277, ermittelt werden. Zur Nutzfläche gehören die Flächen von Büroräumen, Besprechungsräumen, Werkhallen, Laboren, Lagerhallen, Sozialräumen, Verkaufsräumen und Abstellräumen. Grundflächen der Baukonstruktion (zum Beispiel Wände und Pfeiler), technische Funktionsflächen (zum Beispiel Lagerflächen für Brennstoffe) und Verkehrsflächen (zum Beispiel Flure, Eingangshallen, Aufzugschächte oder Rampen) gehören nicht zu den Nutzflächen. Diese brauchen deshalb bei der Grundsteuererklärung nicht angegeben zu werden.

Die bayerische Grundsteuer berechnet sich nach festen sogenannten Äquivalenzzahlen. Diese betragen

• für das Grundstück 0,04 Euro/Quadratmeter,
• für Gebäude 0,50 Euro/Quadratmeter.

Für Wohnnutzung ist ein Abschlag von bis zu 30 Prozent möglich. Denkmalgeschützte Gebäude, der soziale Wohnbau und besondere Grundstücke haben Sonderregelungen. Dieser Messbetrag wird dann mit dem individuellen Hebesatz der Kommune multipliziert, in deren Grenzen sich das Grundstück oder die Immobilie befindet. Die Höhe des Hebesatzes legen die Kommunen weiterhin selbst fest. Der Hebesatz der Kommune bestimmt als Prozentsatz am Ende der Berechnung die tatsächliche Höhe der zu zahlenden Grundsteuer.

Die Grundsteuererklärung muss grundsätzlich in elektronischer Form über das Online-Portal der Finanzverwaltung ELSTER (Elektronische Steuererklärung; www.elster.de) abgegeben werden. Das Portal ist ab 1. Juli 2022 für die Erklärungsabgabe freigeschaltet.

Praxistipp: Für die elektronisch authentifizierte Übermittlung der Grundsteuererklärung benötigen Grund- und Immobilieneigentümer ein Zertifikat, das sie bei www.elster.de nach kostenloser Registrierung erhalten. Achtung: Es kann mehrere Wochen dauern, bis die Registrierung bearbeitet ist, deshalb sollten sich Betroffene beizeiten darum kümmern.

Für den Fall, dass eine elektronische Abgabe der Grundsteuererklärung per ELSTER nicht möglich ist, akzeptieren die Finanzämter auch Steuererklärungen, die auf Papier eingereicht werden. Nach Auskunft der Finanzverwaltung ist kein Antrag erforderlich, um die Steuererklärung auf Papier abgeben zu können. Die Papiervordrucke sind ab Juli 2022 bei den Finanzämtern und den Kommunen erhältlich.

Die Grundsteuererklärung ist beim sogenannten Lagefinanzamt einzureichen. Zuständig ist also das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Falls sich ein Grundstück über die Bezirke mehrerer Finanzämter erstreckt, ist das Finanzamt zuständig in dessen Bezirk der wertvollste Teil liegt.

Praxistipp: Auf dem aktuellen Grundsteuerbescheid der Kommune wird auch das zuständige Finanzamt genannt. Alternativ können Betroffene auf der Seite des Bundeszentralamts für Steuern das zuständige Finanzamt recherchieren.

Nein. Grundsätzlich brauchen Betroffene keine Belege mit der Grundsteuererklärung einzureichen. Sollte dies in Einzelfällen dennoch erforderlich sein, sollten die Belege nicht im Original, sondern nur als Kopie eingereicht werden. Alle eingereichten Belege werden von der Steuerverwaltung gescannt und in der Regel anschließend vernichtet.

Ja. Grundsätzlich müssen auch steuerfreie Organisationen aus dem öffentlichen, gemeinnützigen, kirchlichen oder genossenschaftlichen Bereich eine Grundsteuererklärung abgeben. In Bayern gibt es lediglich eine Befreiung für juristische Personen des öffentlichen Rechts, Religionsgesellschaften oder gleichgestellte jüdische Kultusgemeinden sowie Verkehrsgesellschaften, die vollständig im Eigentum von Gebietskörperschaften sind. Alle anderen steuerbefreiten Unternehmen, Organisationen, Genossenschaften, Stiftungen und Vereine müssen ab 1. Juli 2022 Grundsteuererklärungen abgeben – auch wenn sie gemeinnützig sind. Hier ist es zusätzlich erforderlich, die Anlage Grundsteuerbefreiung/-ermäßigung auszufüllen.